Ratgeber für Investitionen in Garagen
Inhaltsverzeichnis

1Lohnt sich die Investition in eine Garage?

In anhaltenden Niedrigzinsphasen steigt der Bedarf nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Nachdem die Renditen von Wohnimmobilien in Deutschlands Ballungsgebieten seit Jahren immer neue Tiefstände markieren, rücken Investitionen in alternativen Anlageklassen wie Garagen, Stellplätze und Lagerräume vermehrt in den Fokus von Investoren.

Die Vorzeichen für Investoren stehen gut: Stellplätze und Garagen sind in deutschen Großstädten Mangelware. Die Zahl angemeldeter Fahrzeuge hat Anfang 2020 einen Höchststand in der Geschichte der Bundesrepublik erreicht. Die Nachverdichtung von Wohnquartieren und die zunehmend bewusste Reduktion von innerstädtischen Parkplätzen stellt Kfz-Besitzer vor große Probleme.

Die Investition in Garagen und Stellplätze scheint unter diesen Gesichtspunkten attraktiv. Bei der Investition in Sachwerte sollte jedoch stets Vorsicht gelten. Wir helfen mit den im folgenden Artikel erläuterten Schritten bei der Entscheidungsfindung.

Garage

2Welcher Garagentyp gekauft werden sollte

Es gibt eine große Auswahl an Garagentypen, die sich häufig in der Art der Nutzung und Konstruktion unterscheiden. Während Einzelgaragen und Garagenparks oft als Multifunktionslager ausgelegt sind, ist die Nutzung von Duplex- und Tiefgaragen vor alle für das innerstädtische Parken von Kraftfahrzeugen geeignet.

Im Rahmen der Kaufentscheidung sollte unbedingt die im Bundesland einschlägige Garagenverordnung (GarVO) berücksichtigt werden, welche die Nutzung von Garagen ggf. einschränken kann.

Die am meist verbreiteten Garagentypen sind:

  • Einzelgaragen
  • Garagenpark
  • Tiefgaragen
  • Duplex-Garage

Weitere Informationen zu einzelnen Garagentypen und deren Nutzungsmöglichkeiten erhalten Sie hier.

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Die Garagenart sollte bestmöglich mit der lokalen Nachfrage abgeglichen werden. Hierzu kann eine nachfrage- und abgebotseitige Marktanalyse helfen.

Vor der Investitionsentscheidung sollte das Vorhaben unbedingt finanzwirtschaftlich bewertet werden. Eine Bewertung hilft dem Investor verschiedene Objekte besser vergleichen zu können und Fehlinvestitionen bestmöglich zu vermeiden.

3Vor und Nachteile von Investitionen in Garagen

Vorteile einer Investition in Garagen:
  • Vergleichsweise attraktive Renditen
  • Geringer Kapitaleinsatz
  • Gute Risikostreuung über mehrere Objekte möglich
  • Einfache Verwaltung
  • Geringe regulatorische Einschränkungen
  • Allgemein wenig Komplexität im Vergleich zu Wohnimmobilien
Nachteile einer Investition in Garagen:
  • Kleinteilige Investition
  • Begrenzte Fremdfinanzierungsfähigkeit
  • Mieterfluktuation und damit verbundener Sonderaufwand
  • Unerwartete Wartungskosten bei Duplexgaragen
  • Eher illiquides Investment

4Marktanalyse: Den Bedarf nach Garagen ermitteln

Im Vorfeld zur eigentlichen Investitionsentscheidung sollte, wie bei anderen Anlageklassen, eine detaillierte Marktanalyse durchgeführt werden.

Diese legt die Risiken einer Investition in Garagen und Stellplätze häufig schonungslos offen und kann das Risiko von Fehlinvestitionen verringern.

Im Rahmen der Analyse sollte zunächst die lokale Angebots- und Nachfragesituation untersucht werden.

Angebotsseitige Marktanalyse

Eine Marktanalyse muss nicht kompliziert sein. Nutzen Sie die Ihnen zur Verfügung stehenden Werkzeuge. Treten Sie in Kontakt mit anderen Anbietern und versuchen Sie ein Gefühl für lokale Gegebenheiten zu bekommen. Heutzutage stehen Ihnen bereits viele Informationen kostenfrei zur Verfügung.

Folgende Punkte sollten mindestens vor Erwerb geklärt sein:

  • Allgemeine Konkurrenzsituation
    • Gibt es bereits eine große Anzahl von Stellplätzen in der unmittelbaren Umgebung?
    • Gibt es Hinweise auf Bauprojekte oder sonst. städtebauliche Änderungen, die das Angebot erhöhen könnten?
    • Ist in der Umgebung Leerstand zu beobachten?

Wenn eine der Fragen mit Ja beantwortet werden, ist die Durchführung einer erweiterten Standortanalyse unabdingbar.

Das bei der Beantwortung der Fragen zu berücksichtigende Einzugsgebiet variiert gemäß den Nutzungsoptionen des Angebots. Ein innerstädtischer Tiefgaragenstellplatz konkurriert beispielsweise mit Stellplätzen in einer Laufdistanz von bis zu unter 5 Minuten. Die Auslastungsquote eines außerstädtischen Garagenparks kann hingegen auch durch zusätzlich geschaffenes Angebot, das weit mehr als 10km entfernt liegt, beeinflusst werden kann.

Nachfrageseitige Marktanalyse

Wenn Sie nicht sicher sind ob es genug Nachfrage für Garagenplätzen an Ihrem Standort gibt, kann auch das vorherige Inserieren eine Option sein, um den Bedarf und das vorherrschende Preisniveau besser abschätzen zu können. Garagen haben in guter Lage oft nur wenig Leerstand. Sollten Sie nur wenige und keine konkreten Anfragen erreichen, kann dies ein Indiz dafür sein, dass der Standort nicht geeignet ist.

Zur weiteren Einschätzung der Nachfragesituation können folgende Punkte hilfreich sein:

  • Mikroanalyse / Standort
    • Mikro-Lage: Liegt die Garage in der Nähe von infrastrukturellen Knotenpunkten wie Autobahn oder Bundesstraße und ist schnell zu erreichen so kann das ein gutes Argument für einen potenziellen Mieter sein.
    • Mieteinnahmen: Es ist unbedingt zu prüfen wie hoch die zu erzielenden Mieten von vergleichbaren Objekten am Standort sind.
    • Infrastruktur: Planungen im Ausbau von öffentlichem Nahverkehr sollten berücksichtigt werden.
  • Makroanalyse
    • Bevölkerungsdichte: Eine hohe Bevölkerungsdichte ist ein guter Indikator für einen geeigneten Standort.
    • Bevölkerungsentwicklung: Die Investitionskosten für eine Garage können nur über einen längeren Horizont durch die Vermietung erwirtschaftet werden. Eine zunehmende Bevölkerungsprognose am Standort ist notwendig, um das Risiko von Leerstand in Zukunft zu verringern.
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Nachfrageseitige Risiken bei einer Investition in eine Garage
  • Disruptive Technologien wie selbstfahrende Autos können den Vorteil von zentral liegenden Stellplätzen abschwächen.
  • Allgemeiner technologischer Wandel und effiziente Allokation von vorhandenen Ressourcen kann den Bedarf an Parkraum in Ballungsgebieten in Zukunft verringern.
  • Die städtebauliche Planung ist zunehmend darauf bedacht Individualverkehr aus den Städten zu verbannen
  • „Stadtflucht“, Menschen vermeiden Ballungsgebiete und ziehen in ländlichere Regionen

5Rendite erzielen mit Garagen

Der Vergleich von Renditen ist nicht einfach

Renditen sind grundsätzlich das Ergebnis einer ganzen Reihe von Annahmen, die am Ende der Berechnung konsolidiert in einer einzigen Kennzahl, der Rendite, zusammengefasst werden. Oft wird der Fehler begangen die laufende Rendite als alleinstehende Kennzahl für die Investitionsentscheidung heranzuziehen. Wir empfehlen, neben der Berücksichtigung von mehreren Kennzahlen auch Szenarioanalysen und geeignete Vergleichsobjekte in die Bewertung miteinfließen zu lassen.

Regel Nummer 1 bei der Investition in Garagen

Die Rendite reflektiert das grundsätzliche Risiko einer Investition. Höhere Risiken sollten üblicherweise mit höheren Renditen kompensiert werden. Erwarten Sie nicht, ohne geschickte Verhandlungen oder ein gutes Netzwerk, eine Rendite erzielen zu können, die bedeutend über der Marktrendite liegt.

Renditen haben oft eine Signalfunktion

Nutzen Sie Renditen, um das Risiko der Investition einzuschätzen. Sollte sich mit einer Garage eine deutlich höhere Rendite erzielen lassen als mit einem geeigneten Vergleichsobjekt ist Achtung geboten. Möglicherweise liegen Ihnen nicht alle Informationen zu der Garage vor, die im Kaufpreis berücksichtigt werden sollten.

Nutzen von geeigneten Vergleichsobjekten

Die Suche nach geeigneten Vergleichsobjekten bedarf Geduld und Arbeit. Es ist wichtig nicht „Äpfel mit Birnen“ zu vergleichen, sondern eine bestmögliche Auswahl zu treffen.

Beispiel:

Eine Garage in Ostdeutschland hat bei gleichen (Ausstattungs)-Merkmalen üblicherweise eine höhere Rendite als in Westdeutschland. Auch hier folgt die Preisbildung der Logik, dass ein höheres Risiko mit einer höheren Rendite belohnt wird.

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Als Faustregel für die Rendite von Garagen kann folgende herangezogen werden:
Rendite von Wohnimmobilien +2%.

Die Faustregel dient als Anhaltspunkt, ist nicht garantiert und kann je nach Garage und Standort abweichen.

Neben dem Standort ergeben sich Abweichungen vor allem durch folgende Merkmale:

  • Art der Garage:

    Duplex Garagen haben konstruktionsbedingt höhere Wartungskosten als bspw. eine Einzelgarage. Der Investor trägt das zusätzliche Risiko von teuren Reparaturen an der Mechanik. Die zu erzielende Rendite sollte daher deutlich über der von anderen Garagentypen liegen.

  • Ausstattung:

    Mit Annehmlichkeiten wie bspw. eigener Stromzähler, Zugang zu Wasser und gute Beleuchtung können Vermieter bei Interessenten punkten und oft höhere Mieten erfolgreich vereinnahmen.

  • Bausubstanz:

    Garagen können stark variierende bauliche Eigenschaften aufweisen. Günstige Fertiggaragen werden aus Beton oder Stahl hergestellt und können, unabhängig von einem fixen Standort, innerhalb eines Tages aufgebaut werden. Gemauerte Garagen sind fest an einen Standort gebunden und deutlich teurer in der Anschaffung.

6Finanzwirtschaftliche Bewertung und Renditeberechnung

Diese Formeln und Kennzahlen sollten Sie kennen:

  • Bruttoeinkommen = Mieteinnahmen pro Jahr
  • Bruttorendite = Bruttoeinkommen / Investitionsvolumen
  • Betriebskosten
    • Fixkosten: Erbbauzins, Grundsteuer, Versicherung, sonstige laufende Nebenkosten
    • Variable Kosten: Marketing, Reinigung, Instandhaltung & Reparaturen, ggf. Strom sowie bei Eigentümergemeinschaften evtl. weitere Kosten
    • Inflationierung der Betriebskosten
  • Nettoeinkommen = Mieteinnahmen pro Jahr – Betriebskosten pro Jahr
  • Nettorendite (nach Kosten und vor Steuern) = Nettoeinkommen / Investitionsvolumen
  • Investitionsvolumen = Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten
  • Erwerbsnebenkosten:
    • Rechtsberatung
    • Grunderwerbssteuer
    • Notariatsgebühren
    • Maklergebühren
    • Grundbuchkosten
    • Sonstige Transaktionskosten (Anfahrt / Übernachtungskosten)
    • Ggf. weitere Gebühren im Rahmen einer Fremdfinanzierung
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Die Auslastungsquote von Garagen und Stellplätzen liegt im langjährigen Mittel unter 100%. Je nach Standort kann die Auslastungsquote stark variieren und der Investor sollte mit einem ausreichenden Abschlag auf das Bruttoeinkommen kalkulieren.

DDie mit der Vermietung von Garagen erzielten Einnahmen sind steuerpflichtig. Gemäß der Wahl der Rechtsform unterliegen die Einnahmen aus der Vermietung von Garagen der Einkommensteuer, bzw. für Unternehmer der Gewerbesteuer und/oder Körperschaftssteuer.

Erfahrene Investoren können für Ihre Investitionsentscheidung ebenso erweiterte Modelle, wie bspw. Discounted Cashflow Verfahren, heranziehen.

Szenarioanalyse

Es bietet sich für eine fundierte Investitionsentscheidung an unterschiedliche Szenarien zu Grunde zu legen. Eine Szenarioanalyse umfasst üblicherweise drei Szenarien:

  • Optimistisches Szenario
  • Realistisches „mittleres“ Szenario
  • Pessimistisches Szenario

In der Szenarioanalyse rücken die Faktoren, die maßgeblichen Einfluss auf die Rendite der Garage haben können, in den Vordergrund. Die folgenden beispielhaften Faktoren können den Wert einer Garage und die laufende Rendite beeinflussen:

  • Leerstandsquote

    Beispiel: Der Bedarf nach Garagen verändert sich nachhaltig oder das Angebot in unmittelbarer Umgebung wird durch Zubau erhöht oder verknappt.

  • Unerwartete Wartungskosten

    Beispiel: Durch Feuchtigkeitseinbruch ist eine Sanierung der Dachkonstruktion notwendig.

  • Regulatorische Auflagen

    Beispiel: Die Auflagen für Brandschutz von Garagen werden erhöht. Eigentümer sind verpflichtet Umbaumaßnahmen an Bestandsobjekten durchzuführen.

  • Refinanzierungskosten

    Beispiel: Die Zinsbindung des für die Finanzierung in Anspruch genommenen Fremdkapitals läuft aus und der Anschlusszinssatz ist deutlich höher als der ursprünglich fixierte Zins.

  • Betriebskosteninflationierung

    Beispiel: Betriebskosten, wie Strom, Abwasser und periodische Wartung ändern sich über die kalkulierte Laufzeit der Investition.

Szenarien bestehen üblicherweise aus der Kombination verschiedener Annahmen. Ein optimistisches Szenario würde beispielsweise mit einer in Zukunft geringeren Leerstandsquote, erhöhten Mieteinnahmen, günstigen Fremdfinanzierungskosten sowie einer niedrigen Betriebskosteninflationierung einhergehen.

7Auf was sollte man beim Kauf noch achten?

Wie auch bei der Investition in Wohnimmobilien heißt das Stichwort beim Garagenkauf oft „Lage, Lage, Lage“. Jedoch können Garagen auch in erschlossenen Randgebieten gute Auslastungsquoten erreichen, vor allem wenn diese von Mietern schnell und einfach erreichbar sind.

Weitere wichtige Punkte beim Kauf einer Garage:

  • Zustand:

    Bei Bestandsgaragen sollte der (Pflege)-Zustand ein tragendes Kriterium sein. Nicht selten haben ältere Garagen Probleme mit Feuchtigkeit und sogar Schimmelbildung. Achten Sie auf Spuren von eindringendem Wasser und stechenden Geruch.

  • Bausubstanz:

    Wie bereits in Kapitel 5 erwähnt, sollte die Bausubstanz beurteilt werden. Gemauerte Garagen haben üblicherweise eine deutlich längere Lebensdauer als Fertiggaragen. Dieser Umstand sollte in der Wirtschaftlichkeitsberechnung Einzug finden sollte.

  • Zubau / Stadtentwicklung:

    Gibt es im näheren Umfeld potenziell wertsteigernde oder wertmindernde Entwicklungen, die bereits zum Zeitpunkt des Kaufs abzusehen sind? Erkundigen Sie sich hinsichtlich geplanter Bauprojekte in der näheren Umgebung. Verfolgen Sie städtebauliche Entwicklungspläne. Zur Gewinnung von zusätzlichem Wohnraum wird in deutschen Städten aktuell viel nachverdichtet. Durch die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum und Wegfall von Parkmöglichkeiten kann der Wert einer Garage oder eines Stellplatzes positiv beeinflusst werden.

  • Politik:

    Es kann lohnend sein sich über lokale politische Debatten zu informieren. Plant eine Stadt weitreichende Fahrverbote oder den Ausbau von Umweltzonen, so kann dies einen Einfluss auf die Bewertung der Garage haben.

  • Sonstige Rechte und Pflichten:

    Ist die Garage im Rahmen einer Miteigentümerschaft zu betreiben, sollten Sie sich vor Erwerb mit den Rechten und Pflichten auseinandersetzen. Insbesondere auf potenzielle Kostenbeteiligungen, von bspw. Renovationen, sollte ein Augenmerk gelegt werden.

8Passende Mieter für Garagen finden

Um schnellstmöglich einen passenden Mieter zu finden, empfehlen wir einige wichtige Punkte zu beachten, die wir hier übersichtlich zusammengefasst haben

Es gibt eine Vielzahl von Internetplattformen, die Vermieter bei der Vermietung von Garagen unter die Arme greifen. VerstauMich bietet Deutschlands größte spezialisierte Plattform zur Vermietung von Garagen und Stellplätzen – und das für Privatnutzer komplett kostenfrei.

Mit nur wenigen Handgriffen kann ihr Angebot bei uns inseriert werden. Zur lokalen Verbreitung Ihres Angebots bieten wir Ihnen einen Angebotsaushang zum Vordruck.

Sicheres Vermieten von Garagen

Belassen Sie es nicht bei einem Handschlag, setzen Sie auf einen schriftlichen Mietvertrag!

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Bereiten Sie sich gut vor und vereinbaren Sie mit Interessenten einen Vor-Ort Termin zur Besichtigung und Schlüsselübergabe. In diesem Rahmen haben Sie als Vermieter die Möglichkeit lokale Gegebenheiten und sonstige wichtige Punkte dem Mieter sachgerecht zu kommunizieren.

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